2026年租樓定買樓？拆解「供平過租」背後數學：$600萬單位月租$20,500點比較｜租樓vs買樓指南
用一個600萬單位、月租20,500元的示例，拆解租金、按揭本金、利息、首期及持有成本如何比較。所有數字只作假設計算，不能代替個人按揭評估。
「供平過租」聽落很吸引，但租樓和買樓並不是只比較每月一筆數字。租客付租金；業主供款包含本金、利息及其他持有成本。以下用600萬單位、月租20,500元作示例，目的只是展示比較方法，實際利率、按揭成數及租金一定要按個人和市場情況重新計算。
先拆解600萬單位的假設
假設買家借入420萬元、年期25年，按揭年利率以3.5%作示範，未計按揭保險、稅費及其他持有成本。按等額供款計，月供約2.1萬元；初期本金約八千至九千元，之後會逐步改變。這個本金數字不是「儲蓄利息」，而是把借款還回銀行後增加的物業權益。
租樓25年又會付幾多？
如果月租一直維持20,500元，25年簡單相乘是615萬元，但現實租金會隨續約及市場變化而改變。租客通常不用承擔大部分樓宇維修，但沒有物業升值或本金累積。租樓的彈性和較低前期資金要求，對未決定長住的人可能更有價值。
買樓不能只看月供
買家要先準備首期及交易費用，並保留裝修、搬屋、家電、管理費、差餉、地租、保險和突發維修的現金流。假設月供約21,000元，仍不能直接說「供平過租」，因為月供未包括上述支出，而且利率重訂後供款可能改變。相反，供款中的本金會逐步建立權益，但物業價格可以上升也可以下跌，出售時亦有時間和交易成本。
用三條問題幫自己決定
可以穩定持有多久？
如果可能幾年內轉工、移民或家庭需要改變，買樓的交易成本和流動性風險要放在前面。
壓力測試後仍然頂得順嗎？
除基本月供外，應預留利率上升、收入下降、失業或家庭支出的緩衝，並按銀行實際審批結果計算，而不是只看網上試算。
首期用盡現金嗎？
買樓後仍要有緊急備用金，唔好把所有積蓄投入首期，令日常生活一有變化就要借錢。
結論：比較總成本和選擇權
租樓不是把錢倒掉，買樓也不是每月供款全數變成儲蓄。租客保留彈性，業主累積權益，也承擔債務和樓價風險。把租金、月供、本金、利息、首期和持有費用放在同一張表，再用保守假設重算。
重點整理
- 月供不等於全部置業成本，首期及持有費用要一併計。
- 本金會增加物業權益，但利息不是儲蓄，樓價亦會升跌。
- 月租25年簡單相乘只是示例，租金不會必然固定。
- 買樓前要做利率、收入及現金流壓力測試。
需要按個人情況計算？
如果想比較首期、月供、利率和現金流，可以向壹家壹按揭轉介查詢；本文示例不構成按揭或投資建議。