新手上車按揭攻略：回贈、罰息期、壓力測試逐樣講

儲夠首期只係上車第一步—按揭先係決定你未來廿三十年每個月找幾多錢嘅關鍵。好多新手以為「邊間銀行批就邊間」,結果白白蝕咗幾萬蚊回贈、揀錯罰息期綁死自己。呢篇新手按揭攻略,將回贈、罰息期、壓力測試、H按P按呢啲術語逐個拆解,睇完你去銀行傾按揭唔會俾人牽住走。

按揭回贈:唔問就等於送錢俾銀行

銀行為咗搶客,會俾「現金回贈」—一般係貸款額嘅 1% 至 2.6% 不等,借 500 萬回贈 1% 就係 5 萬蚊。重點係:回贈唔會自動俾到盡,係要格要傾。唔同銀行、唔同時期、唔同貸款額,回贈可以差成倍;超過某個百分比嘅回贈仲要喺貸款額扣減,計法幾複雜。自己逐間銀行問,費時又未必攞到最高;呢個位就係按揭轉介最有價值嘅地方。

罰息期:平口數背後嘅綁身條款

絕大部分按揭有 2 至 3 年罰息期,期內提早還款或者轉按,要罰貸款額 1% 至 3%。點解要留意?因為好多人上車一兩年後想轉按套現、或者賣樓換樓,先發現罰息期未過,一罰就係十幾萬。簽之前計清楚:罰息期幾長?罰幾多?部分還款有冇豁免額?如果你預計短期內可能賣樓,寧願揀罰息期短啲、回贈少少嘅 plan。

壓力測試同供款比率:借唔借到先至係問題

銀行批按揭唔係淨睇你份糧夠唔夠供,而係要過兩關:供款佔入息比率(DTI)一般唔可以超過月入五成;再假設利率上升 2 厘做壓力測試,供款都唔可以超過月入六成。即係話月入 5 萬,壓測後每月供款上限大約 3 萬。自僱、佣金收入、有其他貸款卡數嘅,計法仲嚴—上車前半年至一年就要開始執靚份入息證明,還清咗啲私貸卡數,批核先順利。

H按定P按?一分鐘搞清楚

簡單講:H按跟拆息走,利率通常較低但會浮動;P按跟最優惠利率,穩定但一般較貴。而家市面主流係「H按+封頂位」—平時享受低息,拆息抽升時有 P 按封頂保護,算係兩者兼得。想深入比較兩者利弊,可以睇埋我哋另一篇《H按 vs P按 邊種啱你?|2026 按揭比較》。

新手最常犯嘅 3 個按揭錯誤

• 簽咗臨時買賣合約先至搵按揭:應該睇樓階段已經攞預先批核,唔好去到俾咗細訂先發現借唔足
• 淨係比較利率:回贈、罰息期、現金套現條款、火險費加埋先係真實成本
• 以為間間銀行批核標準一樣:同一個申請人,A 銀行批唔足,B 銀行可能批足仲有高回贈—唔格價就蝕底

總結

• 回贈要格要傾,1% 同 2% 差幾萬蚊
• 罰息期 2–3 年,預計換樓轉按要計啱時機
• 壓力測試提早準備,執靚入息證明還清私貸
• H按+封頂係主流,詳細比較睇返上面條 link
• 最少格三間銀行,或者交俾按揭轉介一次過格晒

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