舊樓驗樓 5 大致命位｜30 年舊樓外牆、渠管、鋁窗檢查

二手樓冇發展商執漏期,「現狀交吉」四個字即係話:簽咗約,所有問題都係你嘅。尤其係30 年以上嘅舊樓,上手業主一層靚裝修,隨時遮住咗滲水、石屎剝落呢啲大鑊嘢。買舊樓唔止睇內籠,外牆同公眾地方更關鍵—因為呢啲位一出事,係成幢樓夾錢維修,分分鐘幾十萬。以下 5 個致命位,連埋簡單檢查方法,買舊樓落訂前一定要睇清楚。

買舊樓前必讀:內籠靚唔代表安全

好多人睇舊樓淨係望地板靚唔靚、廚廁新唔新,但真正決定你會唔會「接火棒」嘅,係結構同公共部分。呢篇專攻 30 年以上舊樓,教你由外牆睇到渠管,逐個致命位拆解。

致命位 1. 石屎剝落:結構老化第一警號

舊樓最常見就係石屎剝落。天花、樑柱、露台底、窗楣呢啲位,石屎一剝落就會露出入面鋼筋,係結構老化嘅明顯訊號。

簡單檢查方法:鎚仔輕敲聽聲辨空鼓

用一把細鎚仔或者指節輕敲牆身同天花:聲音實淨紮實就 OK;敲落去「咚咚」空聲,即係入面石屎同批盪已經同結構分離(空鼓),隨時會剝落。露台底、廁所天花敲多幾下,呢啲位最高危。

致命位 2. 鋼筋鏽蝕:睇到啡黃漬就要驚

鋼筋一鏽蝕就會膨脹,連帶石屎爆裂,係舊樓最傷嘅結構問題。

簡單檢查方法:睇啡黃色鏽漬同爆紋

望吓天花、樑、外牆有冇啡黃色鏽水漬滲出,或者石屎面出現順住鋼筋方向嘅裂紋—呢啲都係鋼筋生鏽膨脹嘅跡象。近廁所、廚房、露台呢啲長期潮濕位最易中招。大面積鏽蝕即係要做結構修葺,係長期戰。

致命位 3. 外牆滲水:唔止內牆咁簡單

好多人只驗屋內牆身,但 30 年舊樓嘅外牆防水層早就老化,雨水由外牆滲入,先至喺內牆冒出水漬。

簡單檢查方法:落雨後睇外牆同窗邊

企喺窗邊或者去大廈外圍,望吓外牆油漆有冇起泡、剝落、水漬,窗框同外牆交接位有冇裂縫。最好落雨天或者雨後再睇一次樓,窗邊、冷氣機位、天花有冇即時滲水,一睇即現形。啱啱翻新過嘅一幅牆要特別警覺,可能係遮瑕。

致命位 4. 舊式鋁窗:老化就係計時炸彈

30 年樓嘅鋁窗多數已經超過安全使用年期,窗鉸鏽蝕、螺絲鬆脫都可能導致高空墜窗。

簡單檢查方法:逐隻窗開關搖動試

每隻窗開關、上鎖試一次,留意窗鉸有冇鏽、螺絲有冇鬆;用手輕輕搖吓整隻窗,若果框身鬆郁、有異聲,就係老化警號。膠邊有冇爆裂脫落都要睇—整換全屋鋁窗隨時十幾萬。順帶留意香港有強制驗窗計劃,舊樓收到通知就要跟。

致命位 5. 公共渠管:出事就係成幢樓嘅事

舊樓嘅公共污水渠、雨水渠老化滲漏,係最難搞又最貴嘅問題,因為涉及公家部分,要成幢業主夾錢處理。

簡單檢查方法:睇外牆渠管 + 聞渠味 + 放水試

望吓大廈外牆嘅公家渠管有冇滲漏水漬、鏽蝕、接駁位漏水;喺廁所廚房聞吓有冇返渠味(代表渠管或隔氣有問題);屋內所有去水位—鋅盤、企缸、地漏—放盡水試去水速度,去水慢即係渠管積垢或移位。呢啲位問埋管理處有冇維修紀錄最實際。

買舊樓前要問嘅 3 條問題

睇完硬件,仲有 3 條問題一定要問清楚業主、管理處或者代理,先好落訂:

1. 「大廈有冇收過強制驗樓令(MBIS)、強制驗窗令,或者大維修計劃?」—如果大維修就快開工,你隨時要接手幾萬到幾十萬嘅份攤費用。
2. 「單位同公共部分有冇滲水投訴或維修紀錄?屋宇署滲水辦有冇跟進過?」—滲水源頭若果喺樓上或公家部分,手尾好長。
3. 「間屋嘅水喉、電線、鋁窗大約幾時換過?有冇單據?」—30 年冇換過嘅鍍鋅鐵水喉會生鏽、舊電箱火數唔夠,呢啲都係接手後要即刻預算嘅大工程。

自己驗定搵專業?舊樓更加值得請驗樓師

二手樓問題多數藏喺裝修底同公家部分,專業驗樓師有濕度計、熱像儀,驗滲水、驗結構有紋有路,仲會幫你對圖則睇僭建、評估外牆同渠管狀況。買幾百萬嘅舊樓,幾千蚊驗樓費隨時幫你慳返幾十萬維修,或者俾你談判時壓價。

總結

• 石屎剝落:鎚仔輕敲聽空鼓,露台廁所天花最高危
• 鋼筋鏽蝕:睇啡黃鏽漬同順筋裂紋
• 外牆滲水:落雨後睇外牆油漆同窗邊,唔止睇內牆
• 舊式鋁窗:逐隻開關搖動試,老化即計時炸彈
• 公共渠管:睇外牆渠、聞渠味、放水試,出事成幢夾錢
• 落訂前問清大維修、滲水紀錄、水電鋁窗年齡 3 條問題

買 30 年以上舊樓,眼見唔一定為真。外牆同公眾地方睇得仔細,先至買得安心—就算真係有問題,都可以用嚟同業主講價。

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