二手樓可以住定要大執？｜執樓預算攻略
買二手樓最緊要識分「執少少就入得住」定「要大執一鑊」！一文教你由滲水、石屎、電線、喉管去判斷單位狀況，再拆解執樓預算點計：輕裝、中裝、大執各要幾多錢，睇樓時就心中有數。
買二手樓，最影響荷包嘅唔係樓價議價嗰一兩個百分點，而係收樓之後嗰筆執樓錢。同一類單位，有啲執十零萬就靚靚仔仔入伙，有啲一開工先發現要成七八十萬大執。所以睇樓嗰陣，識得判斷單位係「可以住」定「要大執」，先至係真正嘅慳錢技能。呢篇文教你點樣由幾個關鍵位落判斷，再同你拆解執樓預算大概點計。
先搞清楚：「可以住」同「要大執」點分？
可以住＝表面殘舊，結構功能正常
牆身甩漆、地板花咗、廚廁款式老土—呢啲係「樣衰」，唔係「有事」。翻新油漆、換地板呢類表面工程，花費可控，仲可以逐步做。
要大執＝涉及水、電、結構
滲水、石屎剝落、全屋電線老化、喉管鏽蝕—呢啲問題匿喺牆身地台入面，一動工就係拆到見底嘅工程，費用以十萬計，而且好多時買咗先發現。以下逐樣教你睇。
四個關鍵位：睇樓時點判斷
滲水：天花牆身有冇水印、油漆起泡
留意廁所廚房天花、外牆窗邊有冇黃印、水漬、油漆起泡剝落。輕微舊水印可能係歷史問題已經整好；但摸落潮濕、有霉味、油漆一撳即甩，就係現行滲水—維修隨時涉及上層單位或者外牆，工程費同時間都好難估。
石屎剝落：天花露筋係大件事
三四十年以上嘅舊樓，留意天花同窗楣有冇石屎剝落、鋼筋外露生鏽。細範圍修補幾千至萬零蚊；如果多處露筋，即係成個天花石屎老化，要大面積鑿走重批，仲可能牽涉僭建或者大廈維修令問題。
電線老化：睇窗掣同電箱年份
開電箱睇下係咪老式膠線、有冇漏電斷路器；插蘇位夠唔夠、有冇燶味燶印。全屋重新拉線連埋批牆執位，細單位都要幾萬蚊起跳，而且一定要拆咗先做到—呢筆錢好多買家都漏咗預。
喉管鏽蝕：開水龍頭睇水色水壓
舊樓鐵喉用得耐會生鏽，開水龍頭放一陣，睇下有冇黃水鏽水、水壓夠唔夠。換全屋來去水喉要開牆開地台，通常會連廚廁一齊大執—如果廚廁本身都要翻新就順手，如果諗住淨係換喉就好蝕。
執樓預算點計：三個級別
輕裝（約樓價 2% 至 5%）
油漆、換燈掣面板、執門執窗、深層清潔。適合樓齡十零年、上手保養好嘅單位，十零廿萬有交易，兩至四星期完工。
中裝（約 10% 上下）
廚廁翻新、換地板、部分電線水喉更新。三四十萬起跳，工期兩至三個月。買樓時見廚廁殘舊，記住將呢筆計入成本同業主議價。
大執（可以去到 15% 或以上）
全屋拆到淨殼：重新拉線、換晒水喉、鏟地台、間隔改動。五十萬起跳無上限，工期三至五個月。如果驗樓發現上面四個關鍵位有兩三樣中招，基本上就係呢個級別—出價前要諗清楚條數。
簽約前多做一步：搵專業驗樓
幾千蚊買個安心，仲係議價籌碼
二手樓交易係「現狀交吉」，簽咗約先發現問題，業主基本上唔會孭數。專業驗樓師會用儀器測滲水、驗電、查僭建，出正式報告—份報告唔單止幫你避開伏盤，仲可以攞住同業主壓價，隨時慳返嘅錢係驗樓費幾十倍。
公契同大廈狀況都要查
除咗單位本身，記住查埋公契、有冇大廈維修令、管理費欠款—呢啲外圍炸彈，律師樓同驗樓報告可以幫你逐樣過一次。
總結
- 表面殘舊唔使驚，涉及水、電、結構先係大鑊
- 睇樓四個關鍵位：滲水印、石屎露筋、電箱年份、水色水壓
- 執樓預算三級制：輕裝 2% 至 5%、中裝 10%、大執 15% 以上
- 兩三個關鍵位中招＝大執級別，出價前計清條數
- 簽約前花幾千蚊驗樓，係最抵買嘅保險兼議價籌碼
買二手樓唔怕買舊，最怕係用「可以住」嘅價錢，買咗個「要大執」嘅單位。睇樓帶埋呢篇文嘅檢查位，心中有數先出價。
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